Incendio in casa in affitto: di chi è la responsabilità fra inquilino e proprietario

Chi cerca di chi è la responsabilità di un incendio in una casa in affitto ha in mano una lettera del proprietario, o quella di una compagnia che chiede il rimborso di quanto ha pagato. Il problema non è chi abbia ragione in astratto: è che cosa resta sui luoghi per dire da dove è partito il fuoco.

Incendio in casa in affitto: di chi è la responsabilità

Nel rapporto fra le due parti si parte dal conduttore: l'art. 1588 del codice civile lo rende responsabile della perdita e del deterioramento della cosa locata, anche se derivanti da incendio, salvo che provi che sono accaduti per causa a lui non imputabile. Non è un giudizio di colpa già formulato, è la posizione di partenza del ragionamento.

Di norma chi lamenta un danno ne prova origine e imputabilità (art. 2697 c.c.); qui il proprietario prova contratto e danno, il resto lo deve l'altro, secondo lo schema dell'inadempimento contrattuale dell'art. 1218 c.c. Che cosa vada provato in generale è in come si dimostra il danno da incendio.

Due conseguenze di solito ignorate: la responsabilità del conduttore copre anche il fatto delle persone che ha ammesso all'uso della cosa, e prescinde dalla sua presenza. Che fosse in ferie da una settimana non sposta il punto di partenza.

La presunzione presuppone però la detenzione: su un immobile già riconsegnato o sfitto al momento del fatto l'origine torna da provare a chi lamenta il danno. Nelle riconsegne in corso conta la data effettiva del rilascio.

Come si supera: la causa va identificata, non solo esclusa

Non basta dire che non è colpa propria: serve indicare in positivo un meccanismo di innesco estraneo all'uso della cosa. La formula «causa a lui non imputabile» richiede che una causa ci sia e sia individuata; l'elenco di ciò che il conduttore non ha fatto non è una prova liberatoria.

Ne discende un punto poco scritto: la causa rimasta ignota non è neutra. Se l'accertamento si chiude senza collocare l'origine, il conduttore resta dove la legge lo ha messo. La NFPA 921 prevede espressamente l'esito di causa indeterminata quando i dati non reggono un'ipotesi sola: sul piano tecnico è onestà, in una locazione pesa in modo diverso sulle due parti.

Una causa che resta ignota non è un pareggio: si scarica su chi deve dare la prova contraria. È il vero motivo per cui l'accertamento tecnico non interessa le due parti allo stesso modo.

Il metodo è in come si determinano le cause di un incendio; qui conta il riflesso sul rapporto a due: al conduttore serve una causa determinata e non riferibile al suo uso, al locatore basta molto meno.

Una scena sola, due parti con interessi opposti

I luoghi sono uno solo e le due parti ne hanno bisogno per ragioni incompatibili: il proprietario vuole rimettere l'immobile a reddito, l'inquilino che resti leggibile. Chi svuota per primo cancella la prova dell'altro, quasi sempre senza volerlo.

La sequenza è nota: sgombero dei mobili, bonifica della fuliggine, smontaggio dell'impianto, ritinteggiatura. Ogni passaggio è ragionevole da solo e ognuno toglie qualcosa: i pattern spariscono con il primo lavaggio, l'apparecchio dell'area d'origine finisce in discarica. Valgono le decisioni delle prime ore e l'elenco di che cosa non va rimosso, con la differenza che chi rimuove e chi subisce la rimozione sono due soggetti diversi.

Se le posizioni sono già contrapposte, lo strumento esiste: l'accertamento tecnico preventivo dell'art. 696 c.p.c. fa verificare lo stato dei luoghi prima del giudizio, la consulenza tecnica preventiva dell'art. 696-bis vi aggiunge la determinazione del credito e il tentativo di conciliazione. Entrambi in contraddittorio: come si chiede l'accertamento preventivo.

L'impianto fisso e la manutenzione: che cosa è del locatore

Al locatore competono l'immobile e i suoi impianti fissi, al conduttore l'uso e la manutenzione corrente di ciò che utilizza, salvo diversa pattuizione nel contratto. È la ripartizione che sposta l'imputazione quando l'origine è impiantistica, e si accerta su due piani che non coincidono.

Conta anche chi detiene il documento: la documentazione dell'impianto sta di regola presso il proprietario, e l'inquilino che non l'ha ricevuta ha interesse a dimostrarlo. L'inquadramento è in la conformità dell'impianto elettrico; come si distingue sul conduttore l'arco causa dall'arco effetto è in quando l'incendio parte dall'impianto elettrico.

Lo stesso vale per i componenti a manutenzione divisa: generatore di calore, canna fumaria, apparecchi installati dall'inquilino. Pulizia periodica e libretto sono di regola oneri di chi usa l'immobile, la conformità dell'installazione no, come negli inneschi da canna fumaria e stufa a pellet. Sugli elettrodomestici la domanda preliminare è di chi fosse l'apparecchio: portato dal conduttore, consegnato con l'immobile o installato da terzi. Qui l'ingegnere forense esperto in incendi distingue difetto dell'apparecchio, difetto della posa e uso scorretto: tre imputazioni, tre soggetti.

Gli arredi dell'inquilino e le parti fisse del proprietario

Nello stesso ambiente ci sono due patrimoni e restano separati anche dopo l'incendio: la parte immobile è del locatore, mobili ed elettrodomestici sono del conduttore. Nessuno dei due può chiedere per sé il danno dell'altro, e questa linea decide chi pretende che cosa.

La zona grigia sta in mezzo: le opere e gli apparecchi installati dall'inquilino — un condizionatore, una stufa, una cucina su misura — possono essere trattati in modo diverso dalle due polizze. Il riferimento resta il verbale di stato dei luoghi redatto alla consegna, che fissa che cosa c'era e in quali condizioni.

Le polizze in gioco, chi le attiva e la rivalsa

Le polizze in campo possono essere due, con interessi che non coincidono. Il proprietario ha di regola una copertura sul fabbricato; il conduttore può averne una sui propri beni, con una sezione di responsabilità verso il locatore — il rischio locativo — e una sui danni propagati a vicini e parti comuni, il ricorso terzi. Nessuna sostituisce l'altra.

Le attiva ciascun contraente per la propria: gli avvisi di sinistro sono due, uno non vale per l'altro e ciascuno ha i suoi termini, con la prescrizione biennale dell'art. 2952 c.c. che corre per ciascun rapporto — come si scrive l'avviso di sinistro. Ogni compagnia manda il proprio incaricato, che lavora per chi lo ha nominato; se le ricostruzioni divergono, emerge mesi dopo, a scena ripristinata.

Sul fabbricato conta la somma assicurata: se è inferiore al valore delle cose assicurate, l'art. 1907 c.c. consente, salvo patto contrario, l'indennizzo in proporzione: la parte scoperta resta al proprietario, con un motivo in più per rivolgersi al conduttore.

L'assicuratore che ha indennizzato subentra nei diritti del proprietario verso il terzo responsabile, e nella locazione quel terzo può essere il conduttore per effetto dell'art. 1588 c.c.: è così che arriva una richiesta di rimborso a pratica apparentemente chiusa. La rinuncia alla rivalsa può stare in polizza o nel contratto di locazione: va verificata. Perché l'indennizzo non arrivi affatto: quando la compagnia rifiuta o riduce.

Le spese del proprio tecnico le anticipa chi lo incarica; alcune polizze prevedono una voce dedicata alle spese del perito di parte, entro il limite scritto nel contratto: si verifica nel proprio testo, non è una regola generale.

Il fatto del terzo: quando il fuoco non nasce dentro l'appartamento

Se il fuoco arriva da fuori il conduttore non risponde del danno all'immobile, ma il fatto va dimostrato con elementi materiali. La direzione dei depositi, il verso dell'annerimento sui due lati della porta, gli aloni attorno alle aperture dicono da dove è entrato il calore: durano poco.

Diverso il caso delle persone ammesse nell'immobile. Ospite, familiare, ditta che ha eseguito lavori su incarico dell'inquilino, subconduttore, ospite di una locazione breve: restano nel perimetro di cui il conduttore risponde verso il proprietario, salvo rivalersi su chi ha causato il danno. Quello propagato a vicini e parti comuni segue un titolo suo, che verso i terzi danneggiati si inquadra di regola nell'art. 2051 c.c.: quando l'incendio coinvolge le parti comuni.

Che cosa serve al conduttore e che cosa serve al locatore

I due fascicoli non coincidono, perché servono a dimostrare cose opposte: al conduttore un uso conforme e un innesco estraneo, al locatore lo stato dell'immobile e l'entità del danno. Le pratiche parallele stanno nella guida completa al post-incendio. In entrambi finisce il rapporto di intervento dei Vigili del fuoco, che descrive il soccorso e non ripartisce responsabilità: che cosa contiene e come si richiede.

Al conduttore servono:

• Il verbale di consegna e la documentazione ricevuta all'ingresso, oppure la prova di non averla mai ricevuta.
• Le ricevute delle manutenzioni a suo carico: canna fumaria, generatore di calore, apparecchi propri.
• Le segnalazioni al proprietario anteriori all'incendio, con la data.
• La documentazione dei propri beni, che di regola nessun'altra polizza indennizza.

Al locatore servono:

• Lo stato dei luoghi anteriore e i titoli dell'immobile.
• Lo storico degli interventi straordinari su strutture e impianti, con le certificazioni degli installatori.
• La somma assicurata dichiarata e le condizioni di polizza.
• La durata del fermo e i canoni non percepiti, voce autonoma rispetto al costo delle opere.

Nei danni rilevanti è il momento in cui un consulente tecnico di parte osserva i luoghi come sono e verbalizza ciò che verrà rimosso, prima che lo sgombero renda i due fascicoli non confrontabili; il perimetro degli accertamenti è nella pagina servizi.

Che cosa non è più dimostrabile dopo il ripristino

Su un appartamento svuotato, lavato e ritinteggiato la prova liberatoria del conduttore in molti casi non è più ricostruibile: si lavora su fotografie scattate da altri, con le inquadrature che hanno scelto loro. Meglio saperlo prima.

Anche a luoghi integri restano limiti da dichiarare. Una ricostruzione può collocare l'area d'origine, escludere ipotesi incompatibili con i danni osservati e riferire l'innesco a una porzione dell'immobile o a un apparecchio. Pesa quanto il fuoco si è sviluppato: il calcolo del flashover inquadra il momento oltre il quale i segni si uniformano. Nessuno dimostra un fatto negativo: non si prova che l'inquilino non ha lasciato qualcosa acceso, si mostra che i segni sono compatibili con un altro meccanismo. E un esito favorevole in sede penale non scioglie la posizione contrattuale verso il proprietario: giudizi con oggetti e oneri diversi.

Ci sono situazioni in cui l'accertamento non serve, e va detto: danno modesto, causa pacifica, compagnia che indennizza senza sollevare la responsabilità del conduttore, immobile che il proprietario avrebbe comunque ristrutturato. Lì un consulente tecnico aggiunge un costo e nessun elemento nuovo. Ha senso quando la causa è discussa, quando arriva una richiesta di rimborso dopo l'indennizzo, o quando le ricostruzioni non coincidono e i luoghi sono ancora leggibili.