Incendio in condominio: chi risponde, e come si stabilisce tecnicamente da dove è partito

La prima riunione dopo un incendio in condominio assomiglia sempre alla stessa scena: dieci persone danneggiate, ognuna convinta di sapere da quale appartamento è partito, e nessun elemento tecnico per dirlo. Poi arrivano le imprese di ripristino, si rifanno intonaci e serramenti, e la questione resta aperta senza più alcun modo di chiuderla.

Unità privata o parte comune: la prima distinzione

Tutto comincia dallo stabilire se l'origine è dentro un'unità immobiliare privata o in una parte comune, perché da lì cambia il soggetto che risponde e cambia la polizza chiamata a rispondere. È la domanda che orienta l'intero accertamento tecnico.

Se il focolaio è in un appartamento, in una cantina o in un box di proprietà esclusiva, risponde in linea di principio chi ha la disponibilità di quello spazio e degli impianti che contiene. Se è in un vano tecnico, in un cavedio, nel locale caldaia centralizzato, nel quadro elettrico dei servizi comuni o in una canna fumaria collettiva, si entra nel campo della responsabilità del condominio come tale.

La difficoltà pratica è che molti elementi stanno a cavallo: la colonna montante che attraversa i pianerottoli e poi entra nei contatori privati, la canna fumaria comune in cui si innesta un apparecchio installato da un singolo. Il confine giuridico non coincide con quello fisico del danno, e la ricostruzione deve dire non solo dove è nato il fuoco, ma su quale porzione di impianto e per effetto di che cosa.

Cose in custodia e responsabilità generale

I due riferimenti che si incontrano sempre sono l'art. 2051 e l'art. 2043 del codice civile, e funzionano in modo diverso. L'art. 2051 c.c. riguarda il danno cagionato da cose in custodia: risponde chi ha il potere di fatto di controllare e mantenere la cosa, e per le parti comuni quel soggetto è il condominio. Il danneggiato deve provare che il danno è derivato da quella cosa, non che qualcuno si è comportato male; l'esimente è il caso fortuito.

L'art. 2043 c.c. è la regola generale del fatto illecito e chiede di dimostrare condotta, danno e nesso. Si usa quando l'addebito riguarda un comportamento specifico: un apparecchio installato male, una manutenzione non fatta, un deposito di materiale combustibile in un vano tecnico.

In entrambi i casi la parte tecnica pesa allo stesso modo, perché il nesso di causa non è presunto: chi afferma un fatto deve provarlo, secondo l'art. 2697 c.c. Una relazione che dice «il fuoco è partito dall'interno 6» senza documentare come ci è arrivata, con cinque tecnici in contraddittorio, viene smontata in una pagina.

Trovare l'unità di origine quando il fumo ha invaso tutto

Si torna all'origine leggendo l'intensità del danno, non la sua estensione. È la distinzione che in un condominio fa tutta la differenza: il fumo si distribuisce in fretta e in modo quasi uniforme, mentre il calore lascia tracce proporzionali a quanto è stato intenso e a quanto è durato.

Gli elementi che si confrontano sono la profondità di carbonizzazione dei materiali lignei misurata negli stessi punti in ambienti diversi, lo stato dei serramenti e dei vetri, la deformazione o la fusione dei materiali plastici — che hanno soglie diverse e funzionano da indicatori grossolani di temperatura — il verso in cui il calore ha attaccato soglie e stipiti, il distacco degli intonaci. Da questi confronti si costruisce un gradiente, e il gradiente porta verso una zona.

Il vano scala, che tutti guardano perché è la parte comune, è invece il meno informativo. La logica con cui si passa dai dati alle ipotesi, e con cui le ipotesi si scartano una per una, è quella descritta in come si determinano le cause di un incendio.

Il fumo dice dove è arrivato. Il calore dice dove è rimasto più a lungo. Solo il secondo porta verso l'origine.

Cavedi, controsoffitti, canne fumarie collettive

Negli edifici plurifamiliari la propagazione avviene più spesso attraverso i vuoti tecnici che attraverso le porte. È il motivo per cui unità distanti si trovano compromesse mentre quelle adiacenti sono intatte. Le vie ricorrenti sono poche e vanno verificate una per una:

• Cavedi e colonne montanti — attraversano tutti i piani e sono raramente sigillati in corrispondenza dei solai: funzionano da condotto verticale per fumo e calore.
• Controsoffitti e intercapedini — collegano orizzontalmente ambienti separati da pareti che sembrano continue; leggere il percorso richiede la rimozione parziale del rivestimento.
• Canne fumarie collettive — trasmettono calore alle strutture adiacenti anche senza fiamma nel locale, e sono il punto di contatto fra un apparecchio privato e un elemento comune: il meccanismo è in incendio della canna fumaria.
• Facciate, coperture e sottotetti — rivestimenti, coibentazioni e sottotetti comunicanti permettono la propagazione esterna, che salta interi piani.

Ognuno lascia tracce specifiche, e trovarle richiede di aprire: senza rimozioni selettive concordate fra le parti, la propagazione resta un'ipotesi non verificata.

I danni da fumo dove il fuoco non è arrivato

La voce di danno più contestata non è quella dell'appartamento bruciato: sono i danni da fumo nelle unità che il fuoco non ha toccato. Sono danni reali, sottovalutati all'inizio e sovrastimati dopo, e non si vedono in fotografia.

Il fumo deposita particolato carbonioso e composti acidi che si fissano sulle superfici e penetrano nei materiali porosi: tessuti, tappeti, imbottiture, libri, intonaci. Su metalli e contatti elettrici i residui possono avviare fenomeni corrosivi che si manifestano nel tempo.

Quello che conta, in sede di accertamento, è distinguere tre cose che vengono regolarmente confuse: la pulibilità, cioè quali superfici tornano allo stato originario con un trattamento; la persistenza dell'odore, che dipende dall'assorbimento nei materiali porosi e non dall'aspetto; il danno funzionale su impianti e apparecchi. Sono tre valutazioni separate, e tenerle insieme in una riga sola è la ragione per cui la liquidazione si blocca. Su come si costruisce la prova delle singole voci, vedi come si dimostra il danno da incendio.

Molti soggetti, un solo rilievo

In un incendio condominiale i soggetti coinvolti sono strutturalmente troppi perché qualcuno possa parlare per tutti: proprietari e inquilini dell'unità sospettata e di quelle danneggiate, il condominio con il proprio amministratore, la compagnia della polizza globale fabbricati e quelle delle polizze individuali, all'occorrenza l'installatore o il manutentore di un impianto.

Ciascuno ha un interesse su un punto specifico e non su tutta la vicenda, e per questo tende a nominare un tecnico proprio. Non è irrazionale: chi vuole dimostrare che l'origine è altrove ha bisogno di elementi diversi da chi vuole solo quantificare il proprio danno. Il risultato è però un accertamento frammentato, in cui nessuno documenta lo stabile nel suo insieme.

Il correttivo che funziona è procedurale, non tecnico: fare in modo che il rilievo sia unico e in contraddittorio, con tutti convocati, anche se le relazioni saranno poi separate. Quando nessuno può obbligare gli altri, lo strumento è l'accertamento tecnico preventivo: l'art. 696 c.p.c. consente ispezione e accertamento tecnico prima del giudizio, l'art. 696-bis la consulenza tecnica preventiva anche per comporre la lite. Il vantaggio non è solo probatorio: vincola tutti allo stesso rilievo, sulla stessa scena, negli stessi giorni, ed evita cinque perizie che si contraddicono su fatti materiali. Presupposti e limiti sono nella pagina sull'accertamento tecnico preventivo.

Nei condomini dell'area metropolitana il confronto passa spesso dal foro cittadino: vedi gli accertamenti sugli incendi a Milano e nell'hinterland.

Cosa raccogliere, e chi lo ha

La documentazione utile è distribuita fra molte mani, e questo è il motivo per cui non viene raccolta. Sapere in anticipo chi possiede che cosa fa risparmiare settimane.

Per l'unità in cui si sospetta l'origine valgono le stesse cautele di qualunque incendio domestico, elencate in ordine di priorità in incendio in casa: le prime 48 ore.

Cosa la tecnica non può dire

Non può individuare l'unità di origine quando le unità candidate sono state entrambe ripristinate e le fotografie disponibili sono quelle scattate durante lo spegnimento. Si può ancora ragionare sulla propagazione e sulla compatibilità delle ipotesi, ma l'indicazione dell'origine resta un'ipotesi fra altre e va dichiarata così: la NFPA 921 prevede espressamente l'esito «causa indeterminata», e in condominio è un esito più frequente che altrove, per la rapidità con cui gli interni vengono rifatti.

Non può nemmeno attribuire un comportamento colposo a partire dal solo danno. Che un incendio sia nato in un appartamento non significa che il proprietario abbia fatto qualcosa di sbagliato: la distinzione fra causa e colpa è il punto su cui più spesso queste vicende si arenano. Il quadro degli accertamenti è nella pagina servizi; per la dinamica termica sono utilizzabili il calcolo del flashover e gli altri strumenti di STAR Fire Investigation.